2025年8月13日，北京策略律师事务所孙宜前律师代理的房屋买卖合同纠纷再审提审案在江苏省高院第十五法庭开庭。经审理，最终判决原告全胜，原一审、二审判决被撤销，成功维护了原告的合法权益。

案情回顾

居住十八年的房屋却陷入过户困境，一、二审判决败诉

2001年11月5日，孙某与徐某签订《房屋买卖协议书》，约定以7万元现金购买徐某名下位于东海县某地的房屋，徐某当日交付房屋、产权证及钥匙，孙某、吕某随后入住至今，入住后水电、广电等户名均已变更至孙某名下。

案涉房屋系徐某与于某婚姻在存续期间购买，属夫妻共同财产。2004年徐某去世。2018年孙某要求徐某的第一顺序继承人于某、徐某子配合办理过户手续，不仅遭到拒绝还否认房屋买卖的事实，无奈孙某、吕某起诉维权，却因“徐某无权处分”和“未举证付款凭证”等理由，先后在一审、二审中败诉。

接案再审

孙宜前律师接受再审委托

为维护自身合法权益，孙某、吕某委托孙宜前律师，向江苏省高级人民法院申请再审。

代理策略

精准击破争议焦点，夯实证据链条与法律适用

面对一、二审的不利判决，孙宜前律师梳理案件核心争议，制定针对性代理策略，从事实与法律层面进行双重突破：

1.聚焦“无权处分”的争议，论证于某知情且默认买卖的事实

案涉房屋虽为夫妻共同财产，但登记在徐某个人名下，且孙某、吕某已实际居住18年。孙宜前律师重点强调：徐某、于某和徐某子在18年间从未对房屋占有提出异议，于某改嫁、徐某子在外上学，不足以构成“不知情”的合理理由；结合水电、有线电视过户等客观事实，可推定于某对房屋买卖知情且默认，徐某的处分行为符合“他人有理由相信为夫妻共同意思表示”的情形，不构成无权处分。

2.反驳“未支付房款”的质疑，结合交易习惯与履行事实推定付款事实

针对一、二审中“无银行记录、无收条即未付款”的认定，孙宜前律师提出：协议明确约定“现金支付”，且未约定付款时间，根据《合同法》规定，应视为“收到标的物时同时支付”；徐某交付房屋、产权证后，直至去世前近3年未主张房款，符合“已收款”的常理；同时，双方相识，未出具收条、收房凭证符合一般民间交易习惯（一手交钱一手交货），不能仅凭无书面凭证即否定付款的事实。

3. 纠正法律适用的错误，明确合同效力与过户义务

一、二审混淆“无权处分”与“合同效力”的关系，孙宜前律师指出：即便徐某初始处分存在瑕疵，案涉协议亦无《合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效；于某、徐某子作为徐某的继承人，需概括承受合同义务，协助办理过户是其法定义务。

办案心得

以细节定胜负，用专业守护当事人长期权益

复盘本案代理过程，孙宜前律师总结出三点核心办案心得，为同类房屋买卖合同纠纷案件提供参考：

1. 重视“长期占有”等客观事实的证明力

在房屋未过户但长期实际居住的案件中，“居住时长”“水电物业过户”等细节往往是关键突破口。此类事实虽非直接证据，却能形成完整的事实链条，推翻“不知情”“未履行”的抗辩，尤其在书面证据不足时，可依托生活常理与交易习惯强化主张。

2. 准确把握法律适用，避免陷入“证据形式主义”误区

一、二审以“无银行记录、无收条”否定付款，忽视了现金交易的现实情况与“同时履行”的法律规定。律师需引用法律条文，结合案件实际履行情况，打破“唯书面证据论”的局限，通过事实推定与法律逻辑，还原交易真相。

3. 坚持“以当事人权益为核心”，不放弃再审维权的机会

本案当事人在一、二审败诉后，曾陷入维权困境。作为代理律师，需充分理解当事人长期居住却面临“无房可依”的焦虑，通过细致的案件分析与坚定的维权态度，帮助当事人重拾信心，最终借助再审程序纠正错误判决，守护其十八年的居住与财产权益。

本案的胜诉，不仅为孙某、吕某挽回了重要财产权益，更彰显了策略律师在复杂民商事案件中的专业价值——以扎实的证据分析、严谨的法律论证，打破程序壁垒，让公平正义在再审程序中得以实现。

律师介绍

/孙宜前律师/

北京策略律师事务所

权益合伙人

教育背景：

毕业于中国人民解放军南京陆军指挥学院，后在中国政法大学进修学习和从事疑难案件研究工作，具有法学及会计学双学历和会计师资格。

社会职务：

《法治日报》律师专家库成员、中国政法大学疑难案件中心高级研究员、北京第二外国语学院法学社会实践导师、甘肃政法大学民商经济法学院实务导师、南阳师范学院法学院实务导师、人民法律维权网高级法律顾问、同仁医疗产业集团有限公司法律顾问、《名医》杂志社法律顾问、《新闻文化建设》杂志社法律服务委员会委员。

擅长领域：

刑事辩护；行政复议诉讼；民商事争议解决（国际贸易、建筑工程等）