分析机构WeMeta数据显示，六大虚拟地产交易平台无论从平均价格、交易频次还是交易总量上都迎来暴跌，众多虚拟地产购买者对虚拟地产前景开始产生怀疑。有些人认为，虚拟地产的转折点已经到来，未来很难反弹。还有些人认为，任何产品价格都会出现波动，虚拟地产会迎来下一个高峰。

“你玩过大富翁游戏吗？虽然技术层次不同，但内在的感觉是相同的。”8月27日，某科技公司高管孙博在接受《法人》记者采访时称，2021年在虚拟地产最火爆的时候，他投入30万元人民币购买了虚拟地产产品。“我把这个产品当作游戏运作，虽然投资很大但未来升值空间很大。”孙博认为，虚拟世界并不是一个新鲜概念，很多产品都是从当年的游戏理念发展至今。   

近年来，越来越多的大型多人在线游戏开始出现。其中一些刻意削弱了传统游戏中强调的竞技性和娱乐性，融入更多现实生活要素。玩家在这些游戏中获得了类似真实生活的自主性，并在游戏里分工合作，相互交流完成任务。多人在线游戏中，玩家可以彼此交换资源、相互补充，形成类似真实生活的经济体系。  

“不只是经济规则，人们可以在不断交流的基础上，生成虚拟世界独有的社会规范和制度。所有的一切，都好像在现实世界一样。”孙博告诉记者，这些游戏逐渐摆脱了单纯的游戏范畴，变成了一个虚拟世界，进而形成虚拟地产。例如，虚拟游戏《第二人生》是专门为成人设计的虚拟世界，其已建立复杂的内部经济体系，吸引了数百万游戏用户。当人们还习惯于现实生活中的互动时，这款游戏已开启了虚拟世界的大门。  

门塔科技首席执行官胡学波在接受记者采访时，讲述了元宇宙和虚拟地产的发展过程。他表示，元宇宙从20年前的游戏中发展而来，并建立在游戏基础设施之上。自2003年《第二人生》面世之后，2007年5月4日，《RuneScape》拥有100万会员；2010年10月7日，《魔兽世界》达到1200万用户；2014年8月25日，亚马逊以9.7亿美元收购Twitch；2014年9月15日，微软以25亿美元收购 《我的世界》；2018年12月27日，《堡垒之夜》在2018年给母公司Epic Games创造了30亿美元的净利润。  

2020年2月20日，第一个去中心化元宇宙平台Decentraland发布，虚拟世界从Web2.0时代跨至Web3.0时代。胡学波在接受记者采访时表示，平台的发布是元宇宙发展的一个重大节点。他认为，虚拟地产实际上可与非同质化代币（NFT）画等号。   

目前，六大虚拟地产平台分别为Decentraland、The Sandbox、Voxels、Somnium Space、NFT Worlds和Super World，均依靠以太坊生成。通常平台中的每个地块都是一个NFT，而地块价格则由平台原生代币计算。2021年3月，Roblox IPO成为首只元宇宙概念股,上市首日市值超390亿美元。同年10月，Facebook宣布将专注于元宇宙发展并将公司改名为“元宇宙（Meta）”后，全球自此掀起一股“元宇宙”热潮。两个月后，the Sandbox虚拟土地以45万美元价格出售。2022年初，微软计划以687亿美元收购动视暴雪，正式宣布踏入元宇宙市场。  

自2021年下半年以来，元宇宙进入大众视野，众多明星、各路资金纷纷涌入元宇宙购买虚拟地产。流行歌手林俊杰曾花费约78万元从元宇宙地产开发商Decentraland处买下3块虚拟土地。香港房地产巨头郑志刚花费约500万美元在The Sandbox上购入一块土地，表示要打造“创新中心”。      

据媒体报道，2021年11月25日，一块4.87平方米数字土地在虚拟世界平台Decentraland卖出243万美元高价，成为虚拟世界的“地王”。该土地买主是数字资产投资集团Tokens.com，土地位于时尚街区中心地块。买主Tokens.com表示，他们寻求在Decentraland开发房产的机会，希望将这些房产出租给时尚公司作为活动和零售空间。该公司正在着手开发一座18层的摩天大楼，希望租给律师或加密货币交易所。       

可以说，虚拟地产的想象空间是无限的。人们可以在虚拟地产上享受第二人生，建造房屋、办公或娱乐场所，开发虚拟角色以及展览、社交等。全球最大的NFT和DeFidapp商店DappRader数据显示，虚拟地产2021年11月当月交易额达到2.28亿美元，总价值在同月达到46亿美元。元宇宙数据和分析公司Meta Metric Solutions统计数据显示，2021年全球主要元宇宙平台虚拟地产销售额达到5.01亿美元。如果以单位面积价格计算的话，不少虚拟地产价格已经可以媲美美国一线城市的平均地价，甚至更高。   

然而，虚拟地产并没有保持火热的姿态，近期出现断崖式下跌。从2021年11月至2022年8月初，六大平台交易量从10亿美元滑落到1.57亿美元，下降比例为84.3%。今年1月到8月，平均交易价格从每块地产17000美元下降到每块2500美元，下降了85%。就连去年层出不穷的“地王”，其交易价格纪录仍然停留在今年2月份。   

对于此前虚拟地产的高价出售，全球著名投资人马克·库班8月10日面对媒体时表示，购买虚拟地产是一种不明智的选择。我国经济学家宋清辉也表示，投资者所购买的虚拟土地只是一种访问权，随着元宇宙火热以及投资者的蜂拥而至，虚拟土地其实是“一群赌徒在虚拟世界里商量着割韭菜”。   

8月底，宋清辉在接受记者采访时表示，虚拟土地价格并非取决于其真实价值和供给量，而是参与各方的共识在起作用，这是其最大的投资风险点。换言之，当投资者想炒作时，虚拟土地就是“风口”，不想炒作时就是“虎口”。总之，依赖概念进行炒作的“击鼓传花”式爆富游戏，广大投资者需提高警惕，谨慎参与。   

宋清辉还表示，当前虚拟地产短期内存在投机、泡沫等问题。未来，随着更多新玩家涌入以及技术不断成熟，虚拟地产或将在管理咨询、会计税务和音乐娱乐等行业发挥作用。

物权、债权还是知识产权

对于虚拟地产的问题，近日，北京策略律师事务所执行主任、北京市文化娱乐法学会常务理事、元宇宙和数字经济法律专业委员会主任庞理鹏告诉记者，目前虚拟地产平台处于初级阶段，其价格和价值偏离很大，投机炒作盛行。与炒作虚拟货币类似，参与其中很可能通过二级市场抬高价格。土地、房屋等虚拟地产虽然基于区块链技术开发出来，但具体数据存储在虚拟地产平台服务器中，由公司维护链上数据。如果公司停止运营或不再提供相应服务，虚拟地产价格将一落千丈。因此，众多元宇宙平台能否持续发展，具有很大不确定性，平台生命力会影响虚拟地产价格。

庞理鹏对虚拟地产运营团队的责任表示担忧。他认为，负责元宇宙平台技术支撑的开发团队处于重要地位，其通常持有元宇宙大量“土地”，以鼓励开发和缓慢出售新“土地”等方式支撑土地资产价值。实际上，开发团队才是最大的幕后玩家。他们的不当行为可能侵害普通玩家的利益。如大量增发土地，将使虚拟地产不再具有稀缺性，从而影响虚拟地产的价格。  

对于行业的合规管理以及未来合规发展，庞理鹏表示，当前我国没有专门针对虚拟地产行业的法律规范，但现有的法律法规、规章等仍对其具有约束力，尤其是我国监管机构对于虚拟货币的监管规范，虚拟地产行业应当加强借鉴。例如，与虚拟货币类似，虚拟地产行业仍应防炒作、防金融化，若元宇宙平台发行的虚拟地产涉及ICO融资活动，则可能触犯非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪等。

由于虚拟地产行业随着新兴技术诞生和发展，法律规则应当逐步完善以填补空白。如“灰黑产”利用NFT、虚拟货币洗钱，针对此领域的反洗钱要兼顾立法和技术。此外，虚拟地产的建造、出租、交易流转等在民法上如何界定，以及一旦元宇宙平台经营不善，虚拟地产大幅贬值给投资者带来损失，虚拟地产投资者是否可以向平台主张赔偿损失等民事上一系列问题，也需要法律规则进行完善。  

庞理鹏建议，未来国家应从以下四点规范虚拟地产。首先，虚拟地产应进一步进行权属性质的法律认定，在现有法律框架下，元宇宙虚拟地产可能会被认定具有财产属性，从而受到财产权保护。但虚拟地产的性质是物权、债权还是知识产权，需要进一步厘清。其次，实体经济中“房住不炒”“去金融化”“去杠杆”的基本原则在虚拟地产中应当同样适用，在法律法规层面应进一步确认基本原则。再次，应将元宇宙平台视为虚拟地产服务提供商纳入反洗钱监管的框架，做好用户识别（KYC）和反洗钱审查，包括对用户钱包账户、地产NFT的资金流转过程进行合规审查。最后，应当在法律法规中确认元宇宙的合规体系，通过法律、技术、审计等相互协作配合，对虚拟地产运营进行合规审查。

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