一、案件背景

三、本案法律问题分析梳理

1. 本案核心法律问题系破产管理人的解除行为是否有法律或合同依据。

从现行法律规定的角度，笔者分析认为管理人解除合同的条件不成立，或者说管理人无权解除相关合同，管理人单方发布的公告并不产生解除合同的法律效果。

《中华人民共和国企业破产法》（以下称《破产法》）第十八条规定：

“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”

据此，管理人法定解除权的适用要件及行权对象要求如下：

· 拟解除的合同系破产申请受理前成立的合同；

本条的立法目的即债务人终止未完成交易，避免破产财产损失进一步扩大，同时以防个别清偿行为，以免造成对其他债权人的不公平。

在商品房买卖合同中，买受人的主要义务即为支付购房款，配合办理相关网签、预售手续等。本案中在买受人已全额付款，买受人无任何违约行为的前提下，管理人代表债务人存在未按期交付房产，未按期办理产权过户等违约行为的情况，且相关房产已实际交付使用的情况下，管理人并不享有解除权。具体针对本案分析如下：

首先，房屋买卖交易中，当事人已支付全部价款，享有物权期待权，优先于普通债权。

在破产程序中，原则上应尊重破产程序开始前依据实体法规范确定的权利顺位。最高人民法院有关司法解释对支付了全部购房款的买受人的权利应如何保护作出了规定，虽然不作为在破产程序中处理该问题的主要参照依据，但其背后的法理基础，从保护交易安全的角度应当是一致的。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）（以下简称《执行异议若干问题规定》）第二十七条至第二十九条，已支付全部价款且对已合法占有不动产的买受人对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，为物权期待权，物权期待权应优先于普通债权清偿。

同样的，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第十五条规定，买受人已支付全部价款并实际占有财产，尚未办理过户手续的，如买受人对此没有过错，出卖人如因其他债务被法院强制执行，法院不得查封、扣押、冻结该财产。在该条款同样对买受人的物权期待权给予特殊的保护。

从最高人民法院的角度，相关司法解释内容的理论基础都来源于实际占有不动产所享有的物权期待权，综合本案情况，从开发商实际交付房产至人民法院裁定破产，相隔时间较长，虽然物权期待权并不具有时间性，但相隔较长时间的案件事实从保护交易安全的角度，也足以使买受人的物权期待权的权利基础更加扎实。

其次，物权期待权具有优先性，该等清偿不会损害其他债权人利益，不构成无效的个别清偿。

根据《破产法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（2020修正）（以下简称《破产法司法解释二》）第十四条至十六条规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。

在本案中，当事人作为已交付全部款项的买受人，对于当事人所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，在性质上属于别除权，故该权利的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的办理所有权变更登记的义务，并非《破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。

最后，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和相对方均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。

本案中，买受人已履行完毕己方义务，管理人不享有解除权，且本案不存在履行不能及合同无效的情形，应继续履行，RT公司应协助当事人办理案涉房屋所有权变更登记。

2. “冲突”案例的出现

通过检索类似的案例，会发现全国各地法院针对管理人的“单方解除权”的认定存在诸多冲突判决，从而可能引起诸多“同案不同判”的思考。

但笔者认为，站在司法审判的角度，并不存在完全一样的案件，同时法院不仅仅是适用法律解决社会矛盾纠纷，亦是在平衡多方利益，对于破产案件而言法院的职能和作用更是多方位多角度的。因破产案件案涉利益方众多，各方之间错综复杂的交易关系需详细拆解，非一部法律、一条司法解释即可彻底解决的问题，笔者在分析各案例时亦能感受到法官在裁判过程中的纠结。

新中国成立以来，我国有关破产的立法及司法的过程经历了《中华人民共和国企业破产法（试行）》（1986）（以下简称《破产法（试行）》），《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释〔2002〕23 号）（以下简称《破产案件若干问题规定》），《中华人民共和国企业破产法》（2007年）（以下简称《破产法》），《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（一）》（2011年），《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（2020修正）（以下简称《破产法司法解释二》），《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（三）》（2020修正）等。

立法与司法的演变亦说明破产本身在经济活动中也发生着巨大的变化，同时在以上法律及司法解释适用的过程中亦存在冲突的情况，更加说明破产问题的复杂性。

近20年来，住房商品化使我国出现了大量的房地产企业，随着房地产政策的收紧，又有一部分房地产企业陷入财务困境。房地产企业不同于一般的实体产业，除了待建项目，房地产企业一般无其他资产，在破产过程中具有破产财产相对“集中”的特点，且属于不动产，物权优先权等权能亦复杂多样。

基于上述原因，法官在处理破产相关纠纷过程中，出现法律适用不一致，各方利益得不到有效平衡的问题在所难免。但针对个案，确需深度挖掘案件事实，全面理解破产法律立法本意及目的，平衡多方利益，才可做到于法有据，于理清晰。

3. 不同的声音

从另一个角度分析本案，亦存在多种观点：有观点认为，本案购房人并非一般消费者，而属于国家打击的“炒房人”；本案购房人名为买房，实为借贷；本案购房人名为买房，实为投资等。以上观点都是站在不同的角度提出，但从法律人的视角，所追求的价值更多是合法、公平、保障交易安全等。

“炒房”只能说国家房地产政策不鼓励，并且用政策的方式来加以限制，但并不必然上升到违法的层面。立法和司法面前，不应将所谓“炒房人”与“一般消费者”加以区别对待。从交易行为模式看，就是同一购房人买一套房和买多套房的区别，从用途上看是自住与转售的区别。

首先，从交易行为模式看，买一套房与买多套房的行为模式并无本质区别，交易行为本身具有自由流通的性质，在国家政策无调控的情况，应允许自由交易，司法裁判更不应加以评价；

其次，自住或转售，都是购房者后续所获得的交易价值，亦应具有平等性，况且转售时国家要征收相关税费，亦属正常交易，转售从中获利完全是因市场、价格等因素所影响，同样也存在房价下跌的市场风险，司法更不应对该交易行为予以差别对待；

最后，这种区分，存在“贫富价值观”的司法渗透，法律及司法并不应成为“杀富济贫”的工具。

“名为XX，实为XX”的表达源自于法律中“以合法手段掩盖非法目的”的推演。以此之名掩彼之实，往往伴随着更深层次的事实逻辑和法律逻辑。但法律在解决问题时，要以遵从法律现象为原则，深层次交易背景探究为例外，否则，所有的案件均探究深层，将出现法官自由裁量权过大，影响司法效率及司法权威，终归不利于司法秩序的维护。

基于本案，买受人与开发商的交易属于严谨的要式交易过程，将其评价为其他交易，并不利于交易安全和交易秩序的维护。

4. 破产管理人法律角色定位之思考

关于上述案例，笔者在上文分析了管理人单方解除行为本身的法律问题的同时，也在思考破产管理人法律角色的定位。在笔者看来，该案例的法律争议并不大，故笔者更想思考案例中管理人的行为动因。

根据我国《破产法》第二十二条的规定，破产企业的管理人由人民法院指定。债权人会议认为管理人不能依法、公正执行职务或者有其他不能胜任职务情形的，可以申请人民法院予以更换。

第二十五条规定，管理人履行下列职责：

（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；

（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；

（三）决定债务人的内部管理事务；

（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；

（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；

（六）管理和处分债务人的财产；

（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；

（八）提议召开债权人会议；

（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。

破产管理人的法律角色定位直接决定着他的行为模式。

从《破产法》规定的关于管理人的职责看，管理人承担着接管、调查、决定、管理、处分、代表和提议等职责，多数所针对的对象为债务人，少数针对债权人。那么管理人在整个破产过程中到底应该定义为什么角色？债务人的临时“代管人”“代言人”？债务人与债权人的“中间人”？法院处理破产案件的“协助人”？

虽然对于特定的事项法律赋予了破产管理人一定的权能，从法理的角度也只能说是权能，不能说是权利（况且破产法规定的管理人享有的某些权利或职权，实际上是管理人的义务或责任），因为其本身并不具有行使实体权利，承担实体义务的资格，自然不应享有实体的权利并承担实体的义务。

综合分析，笔者更倾向于认为破产管理人实质应为债务人财产的临时代管人，其解除权的来源亦基于这样的身份。

针对上述案例分析，管理人行使解除权的行为模式显得有些错乱，本身管理人非常重要的职责是为了保护债务人的财产（或破产财产），同时确保公平清偿所有债权人的债务。

从这个角度讲，管理人要站在公平的角度来行使权利，而不是以确保债务人利益最大化为其行权出发点。这可以说是造成上述案例中管理人随意解除合同的基本行为动因。在管理人的职责中，还有一个特别的职责：人民法院认为管理人应当履行的其他职责。如果解除权的行使系受人民法院的影响，那司法公信力更无从谈起。

上述一个并不复杂的案例暴露出管理人这一特定主体的行为模式所带来的法律困境和问题。建议无论是从立法层面，还是从司法层面，对破产企业管理人的主体定位、职责分工都要进行严格的限制，并应有明确的监督和惩戒措施，从而使破产企业管理人在整个破产案件处理过程中发挥必要的作用。

文章刊发于新则

律师介绍

袁权  律师

北京策略律师事务所 

袁权律师，北京策略律师事务所执委会委员，具有法院、金融机构等工作经验，擅长金融、破产、股权等商事案件争议解决，精研金融产品合规。

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